Det fyger med beskyldninger om magtmisbrug, nepotisme og deslige, senest også i Danmarks Radios meget tendentiøse udsendelse: Flugten fra Grønland

af Johan Lund Olsen, landstingsmedlem, IA
Et overvejende flertal i Grønlands Landsting, heriblandt senere formand for Demokraterne, Per Berthelsen vedtog den 13. maj 2002 den såkaldte 'Lejer til ejer-ordning', hvormed frasalg af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger reelt blev igangsat.
Af Landstingets samtlige 31 medlemmer var det alene IA, som stemte imod.
Året efter blev der foretaget en ændring i loven, men denne gang var det samtlige partier, nu inklusive Demokraterne, som stemte for.
Salg af udlejningsboligerne er siden sket med udgangspunkt i denne lovgivning, og der er på landsplan i alt afhændet 84 boliger, oprindelig ejet af hjemmestyret. Herudover er endnu flere boliger ejet af kommunerne frasolgt, siden ordningen blev indført.
'Lejer til ejer-ordningen' har været genstand for megen debat i det grønlandske samfund og i særdeleshed i pressen. Det fyger med beskyldninger om magtmisbrug, nepotisme og deslige, senest også i Danmarks Radios meget tendentiøse udsendelse: Flugten fra Grønland.
Ét parti i Grønland, nemlig Demokraterne, har i særdeleshed - og til trods for helhjertet støtte til lovgivningen - gentagne gange hævdet, at salgene er sket på et ulovligt grundlag, og at loven er blevet misbrugt.
Enkeltpersoner og familier bliver dermed uberettiget og urimeligt mistænkeliggjort uden mulighed for at tage til genmæle, og nu også for en undrende seerskare i Danmark.
Men hverken embedsmænd eller politikere har misbrugt ordningen, idet afhændelse af boligerne skete i henhold til gældende lov.

Lejer til Ejer-loven
Centrale bestemmelser i den gældende lov siger:
'Paragraf 1, stk.1. Denne forordning finder anvendelse på opdeling og omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme til ejerboliger, herunder enfamiliehuse, dobbelthuse og flerfamiliehuse.
Paragraf 8, stk. 2. En ejendoms eller en boligs købesum omfatter ejendommens eller boligens teknisk-økonomiske vurdering tillagt samtlige udgifter i forbindelse med købet, herunder udgifter til landinspektør, ejendomsmægler, teknisk og økonomisk rådgivning, advokat, finansiel rådgiver og stempelafgifter.
Paragraf 8, stk. 5: Landsstyret kan beslutte, at en ejendom kan sælges til en anden og lavere pris end den, der er fastsat i stk. 2, såfremt markedsforholdene tilsiger dette.
De almindelige bemærkninger til paragraf 8 siger:
Købesummen skal indeholde alle de omkostninger, der relaterer sig til omdannelsen og salget af boligerne. Bestemmelsen indebærer tillige, at basis for fastsættelsen af købesummen er ejendommens teknisk-økonomiske værdi. Derved undgås, at en eventuel boligmangel kan få indflydelse på boligens pris.'

Nogle begreber
Det er nødvendigt for forståelsen af gældende retstilstand, at man gør sig følgende begreber klart. Lovgivningen siger, at en boligs købesum skal bestemmes på baggrund af to vurderinger: Dels en vurdering af ejendommens teknisk-økonomiske værdi, og dels en vurdering af markedsværdien.
Den teknisk-økonomiske værdi fastsættes på baggrund af en fysisk gennemgang af boligen. Det vil sige, at den teknisk-økonomiske vurdering udtrykker bygningens vedligeholdelsestilstand, og lovgivningen siger, at lejeren skal købe udlejningsboligen til den billigste af de to ovennævnte vurderinger.
Viser det sig, at den teknisk-økonomiske værdi er den billigste, skyldes dette ofte, at markedsprisen er påvirket af en boligmangel på lokaliteten. For at modvirke, at dette kan føre til spekulation ved videresalg, registreres et såkaldt konjunkturpant svarende til forskellen mellem købsprisen og den vurderede markedspris.
Hvis boligen sælges for markedsværdien, inden der er gået ti år, skal den resterende del af pantet tilbagebetales til boligens oprindelige ejer, det vil sige enten til kommunen eller til Grønlands Hjemmestyre.
Loven er lige for alle, og der foretages intetsteds en differentiering af ansøgere på baggrund af indkomstforhold eller stillingskategori og ansættelsessted. Ved samtlige salg af boligerne er ligeledes involveret en ejendomsmægler, som selvstændigt fastlægger markedsvurderingen.
Summa-summarum: Der er boliger, hvor den teknisk-økonomiske vurdering er højere end markedsværdien. Hvis det er tilfældet, vil boligen blive solgt for markedsværdien tillagt omkostninger ved salget.
Omvendt er der boliger, hvor det modsatte gør sig gældende, og markedsværdien ligger over den teknisk-økonomiske vurdering. Her sælges boligen for den teknisk-økonomiske vurdering tillagt omkostninger ved salget, men køberen binder sig samtidig til konjunkturpantet.
Et hus i Nanortalik med en teknisk-økonomisk værdi på 446.765 kroner, men hvor markedsvurderingen er 150.000 kroner frasælges således til 166.496 kroner.
Et andet hus i Ammassalik med en teknisk-økonomisk værdi på 1.031.630 kroner, men hvor markedsvurderingen er 450.000 kroner, frasælges således til 472.585 kroner.
I Nuuk, hvor der er stor boligmangel og professionelle, danske ejendomsmæglere, er situationen det stik modsatte!
Her ser vi eksempelvis, at forfaldne boliger med et meget lavt vedligeholdelses-niveau kan sælges til 680.319,13 kroner, hvor den teknisk-økonomiske vurdering er 616.442 kroner og markedsvurderingen er skruet op til 1.900.000 kroner.

Politikken bag nyordningen
'Lejer til ejer-ordningen' er blot én af mange ordninger på boligområdet, hvor Hjemmestyret understøtter, at private boligforsyner sig selv.
Da lovgivningen skulle vedtages i 2002, blev dette udtrykt således:
'Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ser positivt på nærværende forslag til Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Forslaget vil have den positive konsekvens, at lejere i Hjemmestyrets eller kommunale udlejningsejendomme nu vil få mulighed for at blive ejere af deres nuværende lejebolig.'
Landstinget behandler for tiden et ændringsforslag til 'lejer til ejer-ordningen'. I forslaget er begrebet 'teknisk-økonomisk vurdering' udgået, og der er i forslaget lagt op til, at salgsprisen altid skal fastsættes til markedsværdien.
Forslaget har stor opbakning i Landstinget, og der er ingen tvivl om dens vedtagelse, når Landstingets samling slutter den 14. november i år.

De store vindere
Man kan så spørge sig selv: Er det godt eller skidt, eller hvis interesser er det egentlig, man tjener?
Jeg vil hævde, at de store vindere i dette spil bliver professionelle ejendomsmæglere og boligspekulanterne, med risiko for, at den almindelige grønlænder i storbyerne ikke længere vil kunne boligforsyne sig selv.
Det vil ske, ganske enkelt fordi ejendomsmæglerne i de store byer vil skrue markedsprisen urealistisk højt op, så mange almindelige grønlændere ikke får råd overhovedet til at gå fra lejer til ejer. Det har vi set allerede!
I Grønland kan man ikke som i Danmark få ejendomsret til jord og byggegrund. Det forhold, at jorden ejes af samfundet og ikke af privatpersoner, burde derfor medføre, at privatpersoner ikke skulle kunne tjene penge på salg af jord og byggegrunde, idet der alene kan tildeles brugsret til et bestemt areal.
Alligevel indgår der i praksis en pris på jord og byggegrunde i salgssummen for bygningerne. Der er altså i praksis opstået en økonomisk værdi på jord og byggegrunde.
Herudover opstår der også forskelle i værdien på forskelligt beliggende grunde. Det kan være, fordi beliggenheden af naturskabte årsager betragtes som bedre, for eksempel hvis der er en smuk udsigt fra arealet.
Dette er særlig tydeligt i Nuuk, hvor der har været flere eksempler på, at private bygherrer eller ejendomsmæglere har kunnet realisere en overpris ved salg af bygninger, som ikke er begrundet i bygningens reelle brugsværdi/selve bygningens værdi.
I de større byer er der stor boligmangel, og der er knaphed på byggegrunde. Da jorden i princippet er ejet af samfundet og fortsat vil være det mange år endnu, er det derfor ikke rimeligt, at private bygherrer - og ejendomsmæglere især - kan realisere en kapitalgevinst eller beliggenhedsværdi ved salg af bygninger på arealer, hvortil der kun er brugsret.
Hvis mine forudsigelser holder stik, bliver taberne i de større byer de almindelige grønlændere, og de helt store vindere bliver bolighajerne, som spekulerer i boligmanglen, og de professionelle ejendomsmæglere.