I aften er 140 andelshavere og en håndfuld lejere i A/B Kastaniegården på Nørrebro i København indkaldt til ekstraordinær generalforsamling.

Her skal de tage stilling til, om deres boliger skal sælges til Danmarks største pensionsselskab, PFA, der har 1,3 millioner kunder.

I perioder med pres på finansmarkederne er det vigtigt med afkastkilder, som er mindre konjunkturfølsomme end aktier og obligationer.
PFA's årsrapport

PFA's boligopkøb er et led i en helt bevidst spekulationsstrategi. Derfor har PFA tilbudt andelshaverne at købe deres andele til en favorabel pris.

Arbejderen er i besiddelse af PFA's tilbud til beboerne og har talt med en beboer, der ønsker at være anonym.

– PFA lokker beboerne med at købe hele ejendommen for 210 millioner kroner. Dermed får andelshaverne udbetalt lidt mere for deres andel, end hvis de solgte på det frie marked. Pengene skal bruges til at købe andelshaverne ud. I stedet skal de bo til leje hos PFA til en lidt mindre boligydelse/husleje, end de betaler i dag, fortæller beboeren til Arbejderen.

Han er usikker på fremtiden, hvis andelsboligforeningen bliver overtaget af PFA.

– Hvis vi sælger til PFA, kan vi ikke længere flytte videre i ejendommen til eksempelvis en større lejlighed på vores interne liste. Hvis PFA overtager ejendommen, bliver det fremover PFA, der bestemmer, hvem der kommer ind som lejer – og det er PFA's egne kunder, forklarer beboeren og uddyber:

– PFA's plan er, at efterhånden som de nuværende andelshavere flytter ud af deres lejligheder, vil de blive istandsat og huslejen fordoblet. Sådan lyder planen i de dokumenter, som beboerne har fået af PFA, uddyber beboeren.

I dag er det andelshaverne selv, der bestemmer, hvornår og hvad der skal renoveres. Hvis PFA overtager boligerne, er det fremover det store pensionsselskab, der bestemmer over renoveringerne.

Der er heller ingen garanti for, at PFA ikke sælger ejendommen videre til en kapitalfond som Blackstone, hvis PFA ønsker at komme ud af investeringen, påpeger beboeren.

I dag er A/B Kastaniegården en sund andelsforening med en forholdsvis lav andelskrone og billige fællesudgifter på 3700 kroner om måneden inklusive vand og varme for en toværelses lejlighed på 65 kvadratmeter.

Led i bevidst strategi

PFA's boligopkøb er led i en helt bevidst spekulationsstrategi:

"I perioder med pres på finansmarkederne er det vigtigt med afkastkilder, som er mindre konjunkturfølsomme end aktier og obligationer. Derfor har vi i de senere år rustet markant op med alternative investeringer i eksempelvis ejendomme", skriver PFA i sin årsrapport.

PFA beskriver sig selv som en "meget aktiv investor i ejendomme globalt". I 2018 havde PFA ejendomsværdier for i alt 53,1 milliarder kroner – en stigning på 9,3 milliarder kroner i forhold til året før. PFA's boliger i Danmark og resten af verden sikrede sidste år pensionsselskabet et afkast på syv procent.

I 2018 gav PFA's alternative investeringer et afkast på i alt 5,3 milliarder kroner – mens PFA's spekulationer i aktier gav underskud, skriver PFA i sin årsrapport.

PFA ønsker ikke at oplyse, hvor mange og hvor man har opkøbt boliger eller er i gang med at opkøbe boliger i Danmark. PFA har nemlig "…ikke tradition for at fortælle om handler, før de er indgået", oplyser PFA's presseenhed til Arbejderen.

PFA er også i gang med at opkøbe boliger i Kanslergade.

Herudover vil PFA investere i seniorbofællesskaber. Det første PFA-seniorbofællesskab opføres i Horsens og forventes færdigt til næste år. PFA har også købt 144 nye boliger for 200 millioner kroner i Viborg, der skal opføres i 2021. Og 228 boliger i Vejle for "et trecifret millionbeløb".

På sin hjemmeside understreger PFA, at udlejningen af PFA's boliger foregår "på markedsvilkår". Her kan du også se, hvor i landet PFA har investeret i boliger. 

Smidt ud af Berlin

I august sidste år købte PFA tyske ejendomme for 5,1 milliarder kroner – i alt 205.000 kvadratmeter tyske ejendomme i München, Düsseldorf og Berlin.

PFA havde også opkøbt boliger i Berlin. Men i januar besluttede Berlins bystyre – efter massive folkelige protester og demonstrationer – at tilbagekøbe 14 boliger, fordi man frygtede, at PFA ville sætte huslejen op.

Tyskland er i det hele taget langt fremme i kampen mod spekulanter. 

I april demonstrerede 40.000 mennesker i Berlin mod "huslejevanviddet". Demonstrationen blev startskuddet til bevægelsen Deutsche Wohnen, der vil statsliggøre alle boligkoncerner, der har mere end 3000 berlinske lejligheder i porteføljen – herunder det børsnoterede aktieselskab, der med en række amerikanske fonde som største aktionærer sidder på omkring 110.000 lejligheder i Berlin.

Alene i 2017 steg huslejeniveauet i Berlin med 12 procent. Inden for de seneste ti år er lejeniveauet steget med mellem 70 og 90 procent.

Men bystyret i Berlin har netop fremlagt et forslag, der skal sikre, at huslejen ikke må stige i Berlin i fem år fra 2020.

Arbejderen har løbende været i kontakt med PFA, som ikke ønsker at deltage i et interview.

Ikke kun PFA

PFA er ikke det eneste pensionsselskab, der ser en god forretning i at investere i boliger. Sampension købte sidste år en ny ejendom i Roskilde med 121 lejligheder.

I maj besluttede Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP) at omdanne gamle loftrum i Dalhusene i Vanløse til 36 nye taglejligheder. 

JØP's boliginvesteringer leverede i 2018 et afkast på 14,6 procent. I 2018 havde JØP investeringsejendomme for 3,9 milliarder kroner, fremgår det af det seneste årsregnskab.

AP Pension har investeret i 87 lejeboliger i Ørestad Syd i København.

Opdatering:

PFA ønskede i første omgang ikke at kommentere på kritikken fra beboeren. Men efter publiceringen er vi blevet kontaktet af PFA's presse og kommunikationskonsulent, Martin Olsen, der ønsker at komme med følgende skriftlige udtalelse:

"Vi er en langsigtet investor, som ikke jager hurtige gevinster på ejendomsmarkedet, men vi kan selvfølgelig ikke udtale os om ting, der er i proces. At investere i ejendomme er, som vi gør det, en fuldstændig legitim og reguleret forretning, hvor vi ønsker en god dialog med de beboere, der bor i de ejendommene vi eventuelt skal overtage. Og det at vi investere i ejendomme har intet at gøre med, om vi sidste år havde et samlet positivt eller negativt afkast, så det er en total misforståelse af, hvordan vi som langsigtet investor arbejder. Endeligt er insinueringerne om tanker om evt. videresalg til Blackstone fuldstændig ubegrundede".