Det private selskab Estate Invest A/S, der netop har opkøbt 136 ghettostemplede almene boliger i Slagelse, har gjort en rigtig god forretning. Det viser en aktindsigt i salgsaftalen mellem boligselskabet og Estate Invest, som Arbejderen har fået.

Det virker som om, der har været et politisk pres for at få overstået handelen hurtigst muligt.
John Andersen, Roskilde Universitet

Den private investor har betalt 60 millioner kroner for 136 lejligheder i boligafdelingen Schackenborgvænge i Ringparken i Slagelse. Det er langt under den offentlige vurdering på 134 millioner kroner.

Det er også langt under den vurdering på 95 millioner kroner fra et konsulentfirma, den tidligere borgerlige regering satte til at prissætte de almene boligområder.

– Det virker som om, Estate Invest A/S har gjort en rigtig god handel. Det undrer mig, at kommunen og især boligselskabet er gået med til overhovedet at sælge lejlighederne – og sælge dem til under halvdelen af den offentlige vurdering. Det virker som om, der har været et politisk pres for at få overstået handelen hurtigst muligt. Og så har man slået til, så snart den første køber meldte sig, siger en af landets førende forskere i socialt udsatte boligområder, professor på By, Plan og Proces ved Roskilde Universitet John Andersen til Arbejderen.

Han uddyber:

– Det er mærkværdigt, at boligselskabet og kommunen har accepteret så dårlig en pris. Det minder om lignende offentlige salg af TDC og DONG, hvor der – af rent ideologiske årsager – er blevet solgt billigt ud af kollektive værdier til private. Når man læser de tilsendte referater fra møderne i boligselskabet og i byrådet, så virker det som om, man aldrig seriøst har overvejet de øvrige alternativer – ommærkning af boligerne til ungdoms- eller ældreboliger eller opførelse af nybyggeri – som ghettoloven også åbner op for. På den måde kunne man have bevaret lejlighederne som almene.

Boligministeriet har udarbejdet en "orientering om salg af almene boliger", som er sendt ud til boligselskaber og kommuner. Heraf fremgår det, at: "Inden der kan træffes beslutning om salg af almene boliger, er der en række andre løsningsmuligheder, der skal være overvejet, for eksempel ommærkning til anden boligtype (...) Ministeriet lægger i godkendelsen vægt på, at alle løsningsmuligheder har været overvejet og er fundet udsigtsløse".

>> LÆS OGSÅ: Nu bliver de første mennesker smidt ud på grund af ghettopakken

Markedskræfter på spil

Salget blev godkendt på et lukket byrådsmøde den 26. august 2019. 4 stemte imod (Enhedslisten, SF og Radikale). 27 stemte for (Socialdemokratitet, Venstre, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance).

Når den nye private investor overtager lejlighederne, skal lejerne skrive under på en ny lejekontrakt. Det er slut med at være lejer i en almen bolig og dermed slut med eksempelvis beboerdemokrati – fremover vil lejerne være omfattet af den private lejelov, hvor det er den nye ejer, der har det sidste ord.

I Slagelse afviser borgmester John Dyrby Paulsen (S), at der skulle være ideologiske årsager til, at salgsprisen er så langt under vurderingsprisen. Det er blot et udtryk for markedskræfterne:

– Salget har ikke noget med os at gøre. Det er en handel indgået mellem to parter – boligselskabet og investeringsselskabet. Det vil vi ikke blande os i. Det er to selvstændige parter, der har rådighed over hver deres økonomi. Hvis den ene sælger for billigt, så må det være fordi, de har vurderet, at det alligevel har været en god idé. Og så fred være med det. Det er markedskræfterne. Det blander vi os ikke i, siger den socialdemokratiske borgmester i Slagelse John Dyrby Paulsen til Arbejderen.

Mulighed for at hæve huslejen

Slagelse Kommune indrømmer i en mail til Arbejderen, at det ikke har været muligt at sikre sig juridisk mod, at huslejen stiger, når Estate Invest overtager lejlighederne den 1. juni 2020:

"Da Estate Invest er et privat ejendomsselskab, kan kommunen ikke sikre sig et lavt huslejeniveau", skriver Moritz Faloota fra Slagelse Kommunes Center for Miljø Plan og Teknik til Arbejderen.

Forud for salget betalte Slagelse almennyttige Boligselskab – og dermed lejerne – det private erhvervsmæglerfirma Nordicals for at lave en vurderingsrapport af de 136 lejligheder i Schackenborgvænge.

Konsulentfirmaet konkluderer blandt andet, at en ny ejer vil have: "Mulighed for regulering af husleje ved forbedringer af det lejede".

Estate Invest A/S kan altså i tomme lejligheder foretage en lettere renovering af eksempelvis køkken og bad og herefter sætte huslejen i vejret, sådan som den omstridte paragraf 5 stykke 2 i boligreguleringsloven åbner op for.

>> LÆS OGSÅ: Dzemal Zukancic fik arbejdsskade – nu smides han ud af sin bolig

Byggeriet er vurderet til at være i god stand, og en kommende ejer får ikke problemer med at finde lejere, for der er venteliste til en lejlighed i området. Rapporten forudser, at en kommende investor hvert år kan hive et overskud på cirka 3,6 millioner kroner hjem – et overskud, som lejerne altså kommer til at betale.

– Regnestykket tager udgangspunkt i det nuværende huslejeniveau. Men overskuddet kan blive langt større, hvis den nye investor vælger at sætte huslejen op. Jeg tror, at det er mere realistisk at sige, at selskabet kan se frem til et årligt overskud på 3,6 millioner plus, forudser professor på By, Plan og Proces ved Roskilde Universitet John Andersen og fortsætter:

– Når først ejendommen er solgt, er det den nye ejer og ikke længere beboerne, der bestemmer, om huslejen skal stige. Det er også den nye ejer, der bestemmer, om hele ejendommen på et tidspunkt skal videresælges til en kapitalfond som eksempelvis Blackstone.

Minister satte prisskilt på almene boliger

Sidste år hyrede den daværende boligminister Ole Birk Olesen konsulentfirmaet Copenhagen Economics til at komme med en "Analyse af boligsalg og -priser i hårde ghettoområder".

Ifølge rapporten kan lejlighederne i Schackenborgvænge sælges for i alt cirka 95 millioner kroner. Svarende til cirka 8500 kroner per kvadratmeter – eller i gennemsnit cirka 700.000 kroner per bolig.

Det er langt under den gennemsnitlige kvadratmeterpris for boliger i Slagelse Kommune, der ifølge boligsiden Boliga ligger på 13.178 kroner per kvadratmeter.

– Salgsprisen endte på langt under 500.000 kroner per lejlighed i gennemsnit. Det giver et godt udgangspunkt for, at Estate Invest A/S om nogle år kan sælge de enkelte lejligheder fra som ejerlejligheder med en god fortjeneste, vurderer John Andersen.

Konsulentfirmaet konkluderer, at "salgsprisen i alle fire scenarier vil være lavest blandt de sjællandske ghettoområder i Ringparken og Motalavej".

Samtidig viser rapporten, at den kommende ejer ser ud til at være sikret lejere i mange år fremover: "Den demografiske vækst omkring Agervang i Holbæk, Ringparken i Slagelse og Motalavej i Korsør forventes også at være positiv frem til 2030", forudser Copenhagen Economics.

Fortsat adgang forbudt for fattige

Når den nye private ejer overtager de 136 lejligheder, har kommunen og boligministeren sikret sig, at mennesker på overførselsindkomst eller en plet på straffeattesten ikke får adgang til at bosætte sig i Schackenborgvænge.

>> LÆS OGSÅ: Beboere i Slagelse skal aflevere straffeattester hvis de vil blive boende

I september sidste år vedtog byrådet i Slagelse på et lukket møde en række krav, som nuværende og kommende beboere skal opfylde, hvis de vil bo i Schackenborgvænge, når den nye private ejer overtager lejlighederne den 1. juni.

"Man må ikke bo i ejendommen, som frasælges, hvis en af parternes indkomst er: Kontanthjælp, ressourceforløbsydelse, integrationshjælp, uddannelseshjælp", hedder det blandt andet i referatet fra byrådsmødet, som Arbejderen er i besiddelse af.

Herudover må man heller ikke bo i Schackenborgvænge, hvis man indenfor de seneste seks måneder er blevet dømt for en række straffelovsbestemmelser.

Betingelserne er skrevet ind i salgsaftalen og tinglyst som et servitut på ejendommen og gælder i ti år.

Slagelse Kommune vil løbende føre tilsyn med, at den nye ejer håndhæver de skrappe udlejningsbetingelser.

Arbejderen har forgæves forsøgt at få en kommentar fra Slagelse almennyttige Boligselskab vedrørende prisen på de 136 boliger.

Artiklen kan downloades og printes i PDF her